商业房地产市场——全球行业规模、份额、趋势、机遇和预测，按类型（办公室、零售、工业和物流、多户型和酒店）、按地区、按竞争预测和机遇划分，2018-2028F

市场概览

2022 年全球商业房地产市场价值为 4.15 万亿美元，预计在预测期内将实现强劲增长，到 2028 年的复合年增长率为 4.39%。

关键市场驱动因素

经济增长将推动全球商业房地产市场的发展。

经济增长是推动全球商业房地产市场向前发展的强大引擎。一个国家的经济繁荣与其房地产行业之间的相关性是不可否认的，因为强劲的经济会刺激对各种类型商业地产的需求。这种共生关系体现在几个关键方面。首先，经济增长转化为商业活动的增加，从而推动对办公空间、零售机构和工业设施的需求。不断扩张的企业需要更多的办公空间来容纳不断增长的劳动力和运营，而随着消费者拥有更多的可支配收入，零售业蓬勃发展。经济活动的激增也刺激了对物流和配送中心的需求，从而推动了工业房地产市场的发展。此外，经济增长对住宅房地产产生了连锁反应。随着越来越多的人获得工作并享受不断增长的收入，对住房的需求也在增加。这反过来又为多户住宅和住宅开发领域创造了机会。因此，商业房地产开发商通常会将他们的项目与经济增长中心紧密结合起来，以利用对住房、零售和便利设施不断增长的需求。

此外，经济增长吸引了国内外投资资本。投资者在繁荣的经济体中寻找机会，这可能导致商业房地产市场的流动性和竞争加剧。这种浓厚的兴趣可以推高房地产价值，并促进活跃的投资环境。然而，必须认识到，不同地区或行业的经济增长并不统一。当地经济因素、行业趋势和地缘政治事件也会影响商业房地产市场。此外，经济衰退可能会产生相反的影响，需求减少和预算紧缩会影响房地产决策。总之，经济增长是全球商业房地产市场的主要催化剂。蓬勃发展的经济在吸引投资的同时，也产生了对办公、零售、工业和住宅物业的需求。然而，市场参与者必须保持警惕和适应性，因为各种因素都会影响区域和特定行业的房地产动态。

政府政策将推动全球商业房地产市场。

政府政策对全球商业房地产市场产生了深远的影响。这些政策是关键的驱动因素，影响着市场的动态、供应、需求和整体稳定性。无论是通过税收、监管还是住房融资，世界各国政府都在引导商业房地产行业的发展轨迹方面发挥着关键作用。税收政策可以激励或抑制房屋所有权和房地产投资。抵押贷款利息支付的税收减免和财产税抵免可以使住房更便宜，从而鼓励买家。相反，资本利得税和空置税可以阻止投机性房地产投资。监管措施，包括分区法和土地使用法规，决定了商业地产的开发地点和方式。通过调整这些政策，政府可以影响住房供应、控制城市扩张并影响房地产价值。

中央银行设定的利率与购房者的借贷成本有直接关系。政府支持的抵押贷款计划进一步影响住房融资的可用性和可负担性。经济适用房计划通常由政府计划推动，旨在缓解住房负担能力挑战。这些举措为中低收入家庭提供了关键支持，解决了迫切的社会需求。外国投资法规差异很大，一些政府限制外国房地产投资以保障当地的负担能力并防止投机，而另一些政府则积极吸引外国资本以刺激其房地产市场。环境和可持续性标准越来越多地出现在政府政策中，促进能源效率、绿色建筑实践和可再生能源设施。这些政策迎合了对环保型住房日益增长的需求。

在经济危机时期，政府可能会实施住房市场刺激计划，包括暂停止赎和租金减免计划，以保护房主和租房者免受财务困难。从本质上讲，政府政策是全球商业房地产市场的基石。它们的影响贯穿于市场的各个方面，从可负担性和可及性到可持续性和稳定性。为了成功驾驭这一复杂局面，市场参与者和政策制定者都必须理解并适应不断变化的政府法规和举措。

主要市场挑战

供应限制

供应限制是一个紧迫的挑战，有可能严重阻碍全球商业房地产市场的发展。这些限制通常由各种因素造成，包括监管障碍、土地稀缺和建设瓶颈，会对市场动态、可负担性和稳定性产生一系列不利影响。供应限制最直接和最明显的影响之一是房价飙升。当住房供应落后于需求时，买家之间的竞争就会加剧，从而推高房地产价值。这种价格上涨可能会使许多人，尤其是首次购房者或财力有限的人，更加难以拥有住房。因此，住房负担能力恶化，加剧了本已严重的全球负担能力危机。

此外，供应限制可能会加剧市场不稳定感。快速上涨的房地产价格可能导致对潜在房地产泡沫的担忧，即价格脱离经济基本面。这种情况可能会给买家和投资者带来不确定性，可能导致市场犹豫不决和活动减少。供应限制还会影响消费者的住房选择。由于市场上的房产数量减少，潜在买家面临有限的选择，这可能导致他们在位置、大小或条件上做出妥协。这种受限的选择可能会导致住房决策不理想，并导致购房者不满。

此外，供应受限可能会阻碍经济增长。强劲的房地产行业通常会刺激建筑活动和创造就业机会，并对相关行业产生连锁反应。当供应限制限制了建筑项目时，可能会错失经济机会，就业增长可能会停滞不前。总之，供应限制对全球商业房地产市场构成了多方面的挑战。它们推高了房地产价格，加剧了住房负担能力问题，造成市场不稳定，限制了住房选择，并可能阻碍经济增长。应对这些挑战需要政府、开发商和行业利益相关者之间的协调努力，以克服监管障碍，鼓励可持续的建筑实践，并确保有足够的住房供应，满足世界各地社区的不同需求。无法解决供应限制问题可能会导致住房危机持续存在，并阻碍全球社会更广泛的经济福祉。

不断变化的租户偏好

不断变化的租户偏好对全球商业房地产市场来说是一个重大挑战，有可能扰乱传统的房地产需求和使用模式。随着租户需求和期望的演变，商业地产开发商和业主必须适应不断变化的环境，才能保持竞争力和相关性。租户偏好最显著的变化之一是远程工作和灵活工作安排的影响。COVID-19 疫情加速了远程工作的采用，导致对传统办公空间的需求减少。公司正在重新评估其办公空间需求并采用更灵活的租赁条款，这可能导致商业办公楼的入住率下降。业主和开发商必须创新，以创造有吸引力、灵活且技术先进的办公空间，以满足租户不断变化的工作习惯。

不断变化的租户偏好的另一个方面是更加重视工作场所的可持续性和健康。租户越来越多地寻求环保、节能和注重健康的建筑。具有绿色认证和健康功能（如改善的室内空气质量、健身设施和室外空间）的物业需求更高。商业房地产利益相关者必须投资可持续的建筑实践并改造现有物业以符合这些偏好。在零售领域，电子商务的增长改变了租户的要求。实体零售商面临着提供独特的亲身体验（如快闪店和体验式零售空间）以吸引顾客的压力。购物中心业主必须通过多样化租户组合、提供娱乐选择和采用全渠道战略来保持竞争力。

此外，工业和物流行业面临着电子商务繁荣推动的租户偏好变化。对大型、位置优越的配送中心的需求激增，重点是最后一英里的交付能力。工业地产所有者必须投资于设施的现代化和供应链的优化，以满足这些不断变化的需求。不断变化的租户偏好还包括灵活的租赁条款、技术基础设施和安全措施等问题。为了在这种环境下蓬勃发展，商业房地产专业人士必须时刻关注市场趋势，与租户互动以了解他们不断变化的需求，并投资于符合这些偏好的物业改进。总之，租户偏好的转变正在重塑全球商业房地产市场。通过创建灵活、可持续和技术先进的物业来适应这些变化的业主和开发商更有可能在这个充满活力和竞争激烈的环境中蓬勃发展。然而，那些未能做出回应的人可能会面临吸引和留住租户的挑战，这可能会导致物业价值和收入下降。

主要市场趋势

灵活的工作空间

灵活的工作空间有望成为全球商业房地产市场的驱动力，重塑企业和个人使用办公空间的方式。这一变革趋势的背后是不断变化的工作动态、不断发展的企业战略以及对敏捷且经济高效的解决方案的需求。灵活工作空间兴起的关键驱动因素之一是向远程和灵活工作安排的转变。COVID-19 疫情加速了这一转变，迫使企业迅速适应远程工作。因此，企业对远程和灵活工作选项变得更加开放，导致对传统长期租赁办公空间的需求减少。

灵活工作空间（包括共享办公空间和服务式办公室）提供了一种有吸引力的替代方案。它们为公司提供了根据需要扩大或缩小规模的灵活性，降低了管理费用，并可以使用设备齐全、随时可用的办公环境。初创企业、小型企业甚至大型企业越来越多地采用灵活工作空间解决方案，以使其办公空间与当前需求和未来增长计划保持一致。此外，零工经济和自由职业者的兴起也对灵活工作空间产生了巨大需求。自由职业者、远程工作者和独立专业人士寻求能够高效工作、使用便利设施、与同事交流并保持工作与生活平衡的空间。灵活的工作空间通过提供灵活的会员制协作和专业工作环境来满足这些需求。

可持续性和 ESG

可持续性和环境、社会和治理 (ESG) 原则将在塑造全球商业房地产市场的未来方面发挥核心作用。随着社会越来越意识到房地产对环境和社会的影响，可持续实践和 ESG 考虑在投资者、开发商和租户中越来越受到重视。可持续性对商业房地产市场影响的主要驱动因素之一是人们越来越重视负责任的环境实践。可持续建筑设计和施工正在成为行业标准实践，重点是能源效率、绿色认证（如 LEED 和 BREEAM）和减少碳足迹。这些举措不仅符合全球气候目标，而且通过降低能源消耗和提高运营效率来节省成本。

ESG 标准也已成为投资决策的关键因素。投资者越来越多地寻找遵守 ESG 原则的物业和房地产公司。可持续物业在面对环境风险和监管变化时往往表现出更高的弹性，使其成为有吸引力的长期投资。在社会责任投资者眼中，优先考虑 ESG 标准的房地产投资信托 (REIT) 往往表现良好。此外，租户偏好正在演变，倾向于可持续和对社会负责的建筑。公司正在寻找符合其企业社会责任目标并为员工提供更健康、更高效的环境的办公空间。零售租户也认识到可持续和环保空间的吸引力，以吸引有环保意识的消费者。政府法规和激励措施也在促进商业房地产的可持续性。在许多地区，建筑规范和分区法规现在要求遵守绿色建筑标准。政府可能会为节能建筑改造、可再生能源设施和可持续发展实践提供税收优惠或补助。

可持续性和 ESG 考虑因素不仅限于建筑本身。它们包括社区参与、包容性和社会责任等因素。开发商越来越希望创建与周边社区融合的开发项目，以提高宜居性并促进社会凝聚力。总之，可持续性和 ESG 原则有望以多方面的方式推动全球商业房地产市场的发展。从节能建筑到负责任的投资和租户偏好，这些考虑因素正在重塑行业。随着世界努力实现更可持续的未来，优先考虑可持续性和 ESG 的商业房地产利益相关者可能会在不断变化的市场格局中蓬勃发展，同时为更广泛的环境和社会目标做出贡献。

细分洞察

类型洞察

办公楼细分市场在 2022 年拥有最大的市场份额，预计在预测期内将保持这一水平。全球办公楼市场受到疫情的严重打击。尽管市场受到了巨大的干扰，但现在市场正处于复苏阶段。此外，该行业的投资不断增加，正在推动市场的经济复苏。

区域洞察

2022 年，亚太地区在全球商业房地产市场中占据领先地位。

预计亚太地区也将在未来几年主导全球商业房地产市场。该地区经济规模庞大且不断增长，中产阶级不断壮大，对优质商业空间的需求也日益增加。此外，该地区正在经历快速的城市化，这推动了对办公、零售和工业空间的需求。

预计到 2030 年，亚太商业房地产市场的价值将达到 4.5 万亿美元，2022 年至 2030 年的复合年增长率为 6.3%。中国预计将成为该地区最大的市场，其次是印度、日本和澳大利亚。

最新动态

• 2022 年 11 月 - 高力国际 (Colliers CAAC) 是一家区域控股公司，目前持有高力国际在中美洲、加勒比地区和某些安第斯国家的独家分许可，宣布收购哥斯达黎加的一家房地产咨询公司。
• 2022 年 10 月 - M&G Plc 的房地产部门以超过 7 亿美元的价格收购了横滨的一栋黄金办公楼，该公司继续扩大其在日本的投资组合。M&G Real Estate 代表该公司的 M&G 亚洲房地产基金购买了 21 层的港未来中心大厦。

主要市场参与者

• Brookfield Asset Management Inc.
• Prologis Inc.
• Simon Property Group LP
• Shannon waltchack LLC
• DLF Ltd
• Boston Properties Inc.
• Segro
• Link Asset Management Limited
• Wanda集团
• Onni Contracting Ltd